Při koupi domu je pozemek významným nákladovým faktorem. Pozemky jsou fyzicky vzácná komodita, se nenechají nafukovat.
V závislosti na lokalitě může hodnota nemovitosti tvořit 30 %, 40 % nebo i více než 50 % hodnoty nemovitosti.
Představte si, že můžete koupit pouze dům a koupi pozemku odložit. To znamená, že můžete výrazně snížit počáteční náklady a s tím snížit výši požadované hypotéky. Je to možné ?
Existuje alternativa ke koupi pozemku?
Ano, je to právo stavby. Co to vlastně znamená?
Právo stavby je v České republice ustaveno v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., § 1240 až § 1256 ).
Právo stavby je právo mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Právo stavby umožňuje oddělení pozemku od domu. Takové právní uspořádání připouští, aby pozemek a dům (stavby) měly každý svého vlastního majitele.
Systém katastru nemovitostí obsahuje jasné rozlišení mezi pozemkem a stavbou.
Pozemky jsou evidovány jako parcely. Každá parcela má své parcelní číslo. Stavby jsou evidovány s číslem popisným nebo evidenčním.
Právo stavby je věcné právo, které opravňuje osobě nejen užívat stavbu na cizím pozemku, ale také plně využívat tento pozemek bez omezení, jako by byl jeho vlastníkem, přičemž vlastník pozemku toto právo poskytuje.
Právo stavby je užitečný právní nástroj, který umožňuje flexibilní využití pozemků a staveb.
Jaké jsou další vlastnosti práva stavby?
Flexibilita: Právo stavby se nabývá smlouvou ( smlouva o zřízení práva stavby ) mezi dvě strany: Za první, osoba nebo subjekt, který získává právo stavby a má právo postavit nebo vlastnit stavbu na cizím pozemku (v zákoně označeny jako „stavebník“). Za druhé, osoba nebo subjekt, který vlastní pozemek a uděluje právo stavby („vlastnik pozemku“).
Smlouva o zřízení práva stavby je do značné míry volně přizpůsobitelná mezi stranami.
Právo stavby lze zřídit i ke stavbě již existující.
Právní jistota: Díky zápisu v katastru je právo stavby veřejně dohledatelné, je absolutní, majetkové právo. To zajistí právní ochranu pro obě strany.
Převoditelnost: Právo stavby je možné prodat, převést na jinou osobu nebo zdědit.
Úplata: Neexistuje nic jako oběd zadarmo. Právo stavby je obvyklé zřízeno za úplatu, něco jako pravidelné nájemné (roční úplata mezi 3-6% z hodnoty pozemku -hodnota podle nezávislého odhadce).
Zajištění financování: Stavebník může právo stavby využít jako zástavu pro získání financování, například hypotéky.
Z pohledu kupujícího existují dvě hlavní výhody: nižší pořizovací náklady a nižší měsíční splátky. To ukazuje následující srovnání.
Co je nevýhoda?
Právo stavby je podle zákona časově omezeno. Maximální doba je 99 let. Právo stavby lze prodloužit, ale stavebník na to nemá nárok. A právě tento aspekt je slabost konceptu. Navíc, dlouhodobě placené nájemné mnohonásobně převyšuje původní kupní cenu. To znamená, vlastnit pozemek je ekonomicky dlouhodobě lepší než dlouhodobý nájem.
A proto chceme řešení, který umožnuje, aby se stavebníka stál vlastníkem pozemku. Kdykoliv to finanční situace stavebníka dovolí.
Právo stavby lze spojit s opcí na koupi pozemku. Mít kupní opci znamená mít právo, ale ne povinnost, koupit něco za předem stanovenou cenu. Opce na koupi musí být jasně stanovena ve smlouvě o zřízení práva stavby nebo v samostatné smlouvě.
Cena, za kterou lze pozemek koupit, je předem dohodnuta. Může jít o fixní částku nebo vzorec pro výpočet v době uplatnění opce.
Tato kombinace práva stavby a opce na koupi může být výhodná pro obě strany. Stavebník získává možnost v budoucnu pozemek koupit, zatímco vlastník pozemku nejprve dostává úplatu za poskytnutí práva stavby a zároveň má potenciální možnost prodeje.
Nakonec se věnujeme otázce, kdo se může ujmout role vlastníka pozemku, pro koho je investice do nemovitosti s právem stavby zajímavá?
Ve spektru tříd aktiv považujeme pozemky s právem stavby za ideální pro dlouhodobé, konzervativní a institucionální investory (svěřenské fondy, pojišťovny, atd.).
V příštích měsících se budeme snažit získat investory pro následující struktury transakcí.
Investice do pozemku s právem stavby podle následujících podmínek:
- Existující stavby nebo pozemky se stavebním povolením
- Úplata 5% ročné (s inflační doložkou)
- Doba zřízení práva stavby: 99 let
- Kupní opce pro stavebníka uplatněná po celou dobu přává stavby, nejdřív po 5ti letech ode dne zřízení opce.
- Kupní cena při uplatnění opce = Původní cena + Inflační navýšení dle indexu spotřebitelských cen
Co myslíte vy? Mohlo být to atraktivní pro institucionální investory (svěřenské fondy, pojišťovny, atd. ) ?
Je to atraktivní pro zájemce o koupi domu?
Napište na e-mail info@domovapenize.cz
| Pozor! Domovapenize.cz nabízí primárně model spoluinvestice. Tento článek představuje alternativní možnost, která dosud v České republice nebyla příliš využívána, a to financování koupě rodinného domu prostřednictvím institutu práva stavby. I když je tento nástroj v širším smyslu také formou spoluinvestice, má odlišnou a specifickou právní strukturu. Naše vysvětlení v seznamu FAQ se vztahují k modelu spoluinvestice, nikoliv k modelu práva stavby. |
