Doposud jsme při financování bydlení přemýšleli pouze o dvou věcech: Kolik mám vlastních prostředků a jak vysoký hypoteční úvěr mohu získat. Pokud nebudu mít dostatek vlastních prostředků, sen o vlastním bydlení se rozplyne. Otázkou tedy je, jak dlouho musím spořit, než budu mít potřebné prostředky?
Model spoluinvestice staví financování bydlení na tři místo dvou nohou:
Vlastní prostředky, příspěvek spoluinvestora a hypoteční úvěr jsou základní zdroje financování.
Podívejme se na tento koncept na příkladu: Mladá rodina Novákových chce koupit nemovitost za 10 mil Kč. Jejich úspory činí 500 tis Kč. Po úvodním schůzce v bance by Novákovi mohli získat úvěr ve výši 9 mil Kč. Chybí jim 500 tis. Kč.
Zde přichází na řadu spoluinvestor, který přidá 500 tis. Kč a na oplátku získá podíl na nemovitosti. Novákovi jako kupující nemovitosti a spoluinvestor jsou partneři.
Co se stane dál? Jaká jsou pravidla pro toto partnerství? Co získá spoluinvestor za svou investici? Jak dlouho partnerství trvá, jak partnerství končí?
Spoluinvestor nemá zájem nemovitost užívat. Nemovitost užívají výhradně Novákovi. To je stanoveno ve smlouvě o spoluinvestici mezi Novákovými a spoluinvestorem.
Během partnerství, tj. ve fázi spoluvlastnictví, neprobíhají žádné platby. Žádné nájemné, žádné úroky, nic. Jinými slovy, neexistují žádné průběžné platby, které by zatěžovaly rodinný rozpočet Novákových .
Cílem partnerství je, aby Novákovi v budoucnu odkoupili podíl spoluinvestora a stali se tak 100% vlastníky. Novákovi mají možnost sami určit načasování tohoto nákupu. Podle toho, kdy si budou moci koupi finančně dovolit. Existuje však povinnost odkoupit podíl spoluinvestora nejpozději do konce sjednaného partnerství, řekněme do 10 let.
Cena, za kterou Novákovi odkoupí podíl spoluinvestora, je rovněž stanovena ve smlouvě o spoluinvestici. Jedná se o cenu, která spoluinvestorovi umožní dosáhnout přiměřeného zisku. Tento přiměřený zisk na druhou stranu představuje náklady, které musí nést Novákovi.
Co je tedy přiměřený zisk pro spoluinvestora? Jaké jsou přijatelné náklady pro Novákovi? Především lze výši zisku nebo nákladů vyjádřit jednoduše v procentech. Procento jako roční zisk nebo roční náklady. Mělo by to být 6 %, 8 %, 10 % nebo 12 % ? Odpověď zaleží na obou partnerech a závisí na nabídce a poptávce.
Pokud se Novákovi a spoluinvestor dohodlí na 10 %, pak se jedná o vzájemně dohodnuté procento ročné zhodnocení spoluvlastnického podílu.
Předpokládejme, že po šesti letech Novákovi našetřili dostatek peněz na to, aby si koupili podíl spoluinvestora. Kupní cenu lze snadno matematicky vypočítat. Na základě předpokládané spoluinvestice ve výši 500 000 Kč, což je částka, kterou spoluinvestor původně přispěl na nákup nemovitosti, činí kupní cena po 6 letech 885 781 Kč.
Co říkáte, je to hodně nebo málo? To ovšem záleží na tom, zda jste v roli Novákových, nebo v roli spoluinvestora. Během života ale můžete zažít obě role. Pokud naspoříte na akontaci pro koupi nemovitosti, chcete tak dosáhnout co nejvyššího výnosu. Pokud získáte spoluinvestora na koupi domu/bytu, po určité době chcete koupit spoluinvestorův podíl s co nejnižšími náklady. Jakmile to uděláte a začnete spořit na důchod, říkáme tomu investování (spoření bylo včera, co dělají boomers, všichni mladší investuji ), tak vás stejně zajímá zase co nejvyšší výnos. Tak to prostě je.
V každém případě je dohodnuté roční zhodnocení výsledkem tržního procesu – na základě vzájemného výhodné dohody mezi dvěma svobodnými jedinci.
Závěr:
Spoluinvestice nabízí mimořádné příležitosti jak pro kupující nemovitosti tak pro investory. Kupujícím se otevírá cesta k vlastnímu bydlení, zatímco investoři získají přístup k bezpečnému a atraktivnímu výnosu.
