Právním základem spoluinvestice je smlouva mezi kupujícím a spoluinvestorem. Cílem této smlouvy je zajistit legitimní zájmy obou smluvních stran a stanovit jasná pravidla pro různé situace a scénáře.
Základ smlouvy tvoří následující prvky:
Jasná pravidla pro koupi nemovitosti – Smlouva stanovuje výši peněžních příspěvků každé ze smluvních stran a jejich procentuální spoluvlastnické podíly na nemovitosti.
Jasná pravidla pro ukončení dohody – Existují v podstatě 3 možnosti ukončení spoluvlastnictví: 1) Kupující koupí celý podíl Spoluinvestora: Toto je primární cesta. Je zde definována Kupní opce a vzorec pro výpočet odkupní ceny. Možnost odkupu po částech je také definována. 2) Společný prodej celé nemovitosti na volném trhu. Smlouva upřesňuje rozdělení výnosů z prodeje. Celkový prodej může iniciovat pouze kupující. 3) Spoluinvestor koupí celý podíl Kupujícího. V případě prodlení Kupujícího se splátkami hypotéky má Spoluinvestor možnost odkoupit podíl Kupujícího. Toto je důležitý mechanismus ochrany Spoluinvestora.
Jasně definovaná práva a povinnosti – Dokument podrobně rozepisuje práva a povinnosti obou stran, což eliminuje nejasnosti. Povinnosti kupujícího: Zahrnují povinnost získat hypotéku, platit veškeré náklady na nemovitost, udržovat ji v dobrém stavu a snažit se odkoupit podíl Spoluinvestora. Kupující je také povinen informovat Spoluinvestora o problémech se splácením hypotéky. Povinnosti spoluinvestora: Mezi jeho hlavní povinnosti patří nákup svého podílu, neobývání nemovitosti a podepsání dokumentů pro zajištění hypotéky, aby nemovitost mohla sloužit jako zástava. Současně smlouva uvádí, že Spoluinvestor není ručitelem ani spoludlužníkem hypotéky.
Smlouva zajišťuje kupujícímu tyto výhody:
Umožňuje koupit nemovitost i s menší vlastní hotovostí (spoluinvestor doplní chybějící část).
Nemusí splácet žádný úrok nebo nájem spoluinvestorovi po dobu až 10,5 roku → nižší měsíční náklady.
Má právo výhradního užívání nemovitosti.
Má vždy možnost podíl spoluinvestora odkoupit po částech nebo najednou → flexibilita.
Zhodnocení nemovitosti díky rekonstrukci/ zlepšeními provedenými Kupujícím zůstává plně kupujícímu (Protože budoucí odkupní cena je dohodnuta již na začátku spoluinvestice).
Má předkupní právo, pokud by spoluinvestor chtěl svůj podíl prodat.
Pokud během doby spoluinvestice bez plateb nedojde k odkupu, mění se spoluinvestice na placení poplatku za užívání jako náhrady za užívání spoluvlastnického podílu spoluinvestora. To znamená, že kupující nemá povinnost/finanční stres provádět jednorázovou velkou platbu za odkup podílu spoluinvestora.
Smlouva zajišťuje spoluinvestorovi tyto výhody:
Koupí si přímo podíl na konkrétní nemovitosti a je zapsán v katastru nemovitostí.
Má garantovanou návratnost díky odkupní ceně, která se počítá s pevně daným zhodnocením (např. 10 % ročně).
Pokud kupující neodkoupí podíl během domluvené doby spoluinvestice (která je bez plateb kupujícímu), investor začne dostávat pravidelný atraktivní výnos (poplatek za používání).
Je chráněn: pokud kupující nesplácí hypotéku, může investor zaplatit místo něj a tím si navýšit svůj vlastnický podíl.
Má právo podíl převést (s povinností nového nabyvatele vstoupit do smlouvy).
Jako v každé obchodní smlouvě, i zde jsou důležitá čísla – pro kupujícího jsou to náklady, pro spoluinvestora výnosy. A je zde také důležité časové určení: jak dlouho trvá bezplatná fáze, respektive od kdy má kupující platit poplatek za užívání.
Ve smlouvě o spoluinvestici je třeba dohodnout a definovat následující variabilní parametry.
Smlouva o spoluinvestici je klíčem k férovému partnerství mezi kupujícím a spoluinvestorem. Následující tabulka shrnuje, co by měla smlouva zaručovat.
