Domov a peníze

Dohoda o spoluinvestici

Hubert Maierwieser — Tue, 19 Aug 2025 03:19:43 +0000

Právním základem spoluinvestice je smlouva mezi kupujícím a spoluinvestorem. Cílem této smlouvy je zajistit legitimní zájmy obou smluvních stran a stanovit jasná pravidla pro různé situace a scénáře.

Základ smlouvy tvoří následující prvky:

Jasná pravidla pro koupi nemovitosti – Smlouva stanovuje výši peněžních příspěvků každé ze smluvních stran a jejich procentuální spoluvlastnické podíly na nemovitosti.

Jasná pravidla pro ukončení dohody – Existují v podstatě 3 možnosti ukončení spoluvlastnictví: 1) Kupující koupí celý podíl Spoluinvestora: Toto je primární cesta. Je zde definována Kupní opce a vzorec pro výpočet odkupní ceny. Možnost odkupu po částech je také definována. 2) Společný prodej celé nemovitosti na volném trhu. Smlouva upřesňuje rozdělení výnosů z prodeje. Celkový prodej může iniciovat pouze kupující. 3) Spoluinvestor koupí celý podíl Kupujícího. V případě prodlení Kupujícího se splátkami hypotéky má Spoluinvestor možnost odkoupit podíl Kupujícího. Toto je důležitý mechanismus ochrany Spoluinvestora.

Jasně definovaná práva a povinnosti – Dokument podrobně rozepisuje práva a povinnosti obou stran, což eliminuje nejasnosti. Povinnosti kupujícího: Zahrnují povinnost získat hypotéku, platit veškeré náklady na nemovitost, udržovat ji v dobrém stavu a snažit se odkoupit podíl Spoluinvestora. Kupující je také povinen informovat Spoluinvestora o problémech se splácením hypotéky. Povinnosti spoluinvestora: Mezi jeho hlavní povinnosti patří nákup svého podílu, neobývání nemovitosti a podepsání dokumentů pro zajištění hypotéky, aby nemovitost mohla sloužit jako zástava. Současně smlouva uvádí, že Spoluinvestor není ručitelem ani spoludlužníkem hypotéky.

Smlouva zajišťuje kupujícímu tyto výhody:

Umožňuje koupit nemovitost i s menší vlastní hotovostí (spoluinvestor doplní chybějící část).

Nemusí splácet žádný úrok nebo nájem spoluinvestorovi po dobu až 10,5 roku → nižší měsíční náklady.

Má právo výhradního užívání nemovitosti.

Má vždy možnost podíl spoluinvestora odkoupit po částech nebo najednou → flexibilita.

Zhodnocení nemovitosti díky rekonstrukci/ zlepšeními provedenými Kupujícím zůstává plně kupujícímu (Protože budoucí odkupní cena je dohodnuta již na začátku spoluinvestice).

Má předkupní právo, pokud by spoluinvestor chtěl svůj podíl prodat.

Pokud během doby spoluinvestice bez plateb nedojde k odkupu, mění se spoluinvestice na placení poplatku za užívání jako náhrady za užívání spoluvlastnického podílu spoluinvestora. To znamená, že kupující nemá povinnost/finanční stres provádět jednorázovou velkou platbu za odkup podílu spoluinvestora.

Smlouva zajišťuje spoluinvestorovi tyto výhody:

Koupí si přímo podíl na konkrétní nemovitosti a je zapsán v katastru nemovitostí.

Má garantovanou návratnost díky odkupní ceně, která se počítá s pevně daným zhodnocením (např. 10 % ročně).

Pokud kupující neodkoupí podíl během domluvené doby spoluinvestice (která je bez plateb kupujícímu), investor začne dostávat pravidelný atraktivní výnos (poplatek za používání).

Je chráněn: pokud kupující nesplácí hypotéku, může investor zaplatit místo něj a tím si navýšit svůj vlastnický podíl.

Má právo podíl převést (s povinností nového nabyvatele vstoupit do smlouvy).

Jako v každé obchodní smlouvě, i zde jsou důležitá čísla – pro kupujícího jsou to náklady, pro spoluinvestora výnosy. A je zde také důležité časové určení: jak dlouho trvá bezplatná fáze, respektive od kdy má kupující platit poplatek za užívání.

Ve smlouvě o spoluinvestici je třeba dohodnout a definovat následující variabilní parametry.

Smlouva o spoluinvestici je klíčem k férovému partnerství mezi kupujícím a spoluinvestorem. Následující tabulka shrnuje, co by měla smlouva zaručovat.

The post Dohoda o spoluinvestici first appeared on Domov a peníze.

Právo stavby | Nejdříve si kupte dům a potom pozemek

Hubert Maierwieser — Wed, 07 Aug 2024 16:59:17 +0000

Při koupi domu je pozemek významným nákladovým faktorem. Pozemky jsou fyzicky vzácná komodita, se nenechají nafukovat.

V závislosti na lokalitě může hodnota nemovitosti tvořit 30 %, 40 % nebo i více než 50 % hodnoty nemovitosti.

Představte si, že můžete koupit pouze dům a koupi pozemku odložit. To znamená, že můžete výrazně snížit počáteční náklady a s tím snížit výši požadované hypotéky. Je to možné ?

Existuje alternativa ke koupi pozemku?

Ano, je to právo stavby. Co to vlastně znamená?

Právo stavby je v České republice ustaveno v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., § 1240 až § 1256 ).

Právo stavby je právo mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Právo stavby umožňuje oddělení pozemku od domu. Takové právní uspořádání připouští, aby pozemek a dům (stavby) měly každý svého vlastního majitele.

Systém katastru nemovitostí obsahuje jasné rozlišení mezi pozemkem a stavbou.

Pozemky jsou evidovány jako parcely. Každá parcela má své parcelní číslo. Stavby jsou evidovány s číslem popisným nebo evidenčním.

Právo stavby je věcné právo, které opravňuje osobě nejen užívat stavbu na cizím pozemku, ale také plně využívat tento pozemek bez omezení, jako by byl jeho vlastníkem, přičemž vlastník pozemku toto právo poskytuje.

Právo stavby je užitečný právní nástroj, který umožňuje flexibilní využití pozemků a staveb.

Jaké jsou další vlastnosti práva stavby?

Flexibilita: Právo stavby se nabývá smlouvou ( smlouva o zřízení práva stavby ) mezi dvě strany: Za první, osoba nebo subjekt, který získává právo stavby a má právo postavit nebo vlastnit stavbu na cizím pozemku (v zákoně označeny jako „stavebník“). Za druhé, osoba nebo subjekt, který vlastní pozemek a uděluje právo stavby („vlastnik pozemku“).

Smlouva o zřízení práva stavby je do značné míry volně přizpůsobitelná mezi stranami.

Právo stavby lze zřídit i ke stavbě již existující.

Právní jistota: Díky zápisu v katastru je právo stavby veřejně dohledatelné, je absolutní, majetkové právo. To zajistí právní ochranu pro obě strany.

Převoditelnost: Právo stavby je možné prodat, převést na jinou osobu nebo zdědit.

Úplata: Neexistuje nic jako oběd zadarmo. Právo stavby je obvyklé zřízeno za úplatu, něco jako pravidelné nájemné (roční úplata mezi 3-6% z hodnoty pozemku -hodnota podle nezávislého odhadce).

Zajištění financování: Stavebník může právo stavby využít jako zástavu pro získání financování, například hypotéky.

Z pohledu kupujícího existují dvě hlavní výhody: nižší pořizovací náklady a nižší měsíční splátky. To ukazuje následující srovnání.

Co je nevýhoda?

Právo stavby je podle zákona časově omezeno. Maximální doba je 99 let. Právo stavby lze prodloužit, ale stavebník na to nemá nárok. A právě tento aspekt je slabost konceptu. Navíc, dlouhodobě placené nájemné mnohonásobně převyšuje původní kupní cenu. To znamená, vlastnit pozemek je ekonomicky dlouhodobě lepší než dlouhodobý nájem.

A proto chceme řešení, který umožnuje, aby se stavebníka stál vlastníkem pozemku. Kdykoliv to finanční situace stavebníka dovolí.

Právo stavby lze spojit s opcí na koupi pozemku. Mít kupní opci znamená mít právo, ale ne povinnost, koupit něco za předem stanovenou cenu. Opce na koupi musí být jasně stanovena ve smlouvě o zřízení práva stavby nebo v samostatné smlouvě.

Cena, za kterou lze pozemek koupit, je předem dohodnuta. Může jít o fixní částku nebo vzorec pro výpočet v době uplatnění opce.

Tato kombinace práva stavby a opce na koupi může být výhodná pro obě strany. Stavebník získává možnost v budoucnu pozemek koupit, zatímco vlastník pozemku nejprve dostává úplatu za poskytnutí práva stavby a zároveň má potenciální možnost prodeje.

Nakonec se věnujeme otázce, kdo se může ujmout role vlastníka pozemku, pro koho je investice do nemovitosti s právem stavby zajímavá?

Ve spektru tříd aktiv považujeme pozemky s právem stavby za ideální pro dlouhodobé, konzervativní a institucionální investory (svěřenské fondy, pojišťovny, atd.).

V příštích měsících se budeme snažit získat investory pro následující struktury transakcí.

Investice do pozemku s právem stavby podle následujících podmínek:

Existující stavby nebo pozemky se stavebním povolením
Úplata 5% ročné (s inflační doložkou)
Doba zřízení práva stavby: 99 let
Kupní opce pro stavebníka uplatněná po celou dobu přává stavby, nejdřív po 5ti letech ode dne zřízení opce.
Kupní cena při uplatnění opce = Původní cena + Inflační navýšení dle indexu spotřebitelských cen

Co myslíte vy? Mohlo být to atraktivní pro institucionální investory (svěřenské fondy, pojišťovny, atd. ) ?

Je to atraktivní pro zájemce o koupi domu?

Napište na e-mail info@domovapenize.cz

Pozor! Domovapenize.cz nabízí primárně model spoluinvestice. Tento článek představuje alternativní možnost, která dosud v České republice nebyla příliš využívána, a to financování koupě rodinného domu prostřednictvím institutu práva stavby. I když je tento nástroj v širším smyslu také formou spoluinvestice, má odlišnou a specifickou právní strukturu. Naše vysvětlení v seznamu FAQ se vztahují k modelu spoluinvestice, nikoliv k modelu práva stavby.

The post Právo stavby | Nejdříve si kupte dům a potom pozemek first appeared on Domov a peníze.

Příběh Kláry a Michala

Hubert Maierwieser — Wed, 17 Jul 2024 20:01:02 +0000

Vlastní bydlení je důležitým mezníkem v životě. Bohužel vysoké ceny nemovitostí a nutnost mít hodně naspořeno můžou váš sen oddálit. Existuje však řešení, jak ukazuje následující příběh.

Klára a Michal jsou spolu už nějakou dobu a chtějí založit rodinu. K tomu ale potřebují větší byt. Hledali v okolí a ceny bytů se pohybují kolem 9 milionů korun.

Oba pracují a už mají něco našetřeno. S pomocí rodičů se jim podařilo dát dohromady 450 000 Kč. Jenže potřebují dalších 450 000 Kč, aby dosáhli 10 % vkladu z vlastních zdrojů požadovaného bankou.

Přes platformu domovapenize.cz našli Klára a Michal spoluinvestora, který do jejich bytu vloží 450 000 Kč. Tahle investice je investicí do Kláry a Michala, protože spoluinvestora nezajímá samotný byt, ani jestli jeho cena poroste. Ve smlouvě je naopak jasně dané, že Klára a Michal do 10 let spoluinvestorův podíl odkoupí a spoluinvestor z toho bude mít přiměřený zisk.

Pro Kláru a Michala je to v pořádku. Důležité je, že na koupi vlastního bytu nemusí čekat roky. Už o víkendu chystají dětský pokoj. Mezitím přibyl další člen rodiny.

The post Příběh Kláry a Michala first appeared on Domov a peníze.

Jak spoluinvestor pomáhá a jak to funguje

Hubert Maierwieser — Tue, 25 Jun 2024 08:34:17 +0000

Doposud jsme při financování bydlení přemýšleli pouze o dvou věcech: Kolik mám vlastních prostředků a jak vysoký hypoteční úvěr mohu získat. Pokud nebudu mít dostatek vlastních prostředků, sen o vlastním bydlení se rozplyne. Otázkou tedy je, jak dlouho musím spořit, než budu mít potřebné prostředky?

Model spoluinvestice staví financování bydlení na tři místo dvou nohou:

Vlastní prostředky, příspěvek spoluinvestora a hypoteční úvěr jsou základní zdroje financování.

Podívejme se na tento koncept na příkladu: Mladá rodina Novákových chce koupit nemovitost za 10 mil Kč. Jejich úspory činí 500 tis Kč. Po úvodním schůzce v bance by Novákovi mohli získat úvěr ve výši 9 mil Kč. Chybí jim 500 tis. Kč.

Zde přichází na řadu spoluinvestor, který přidá 500 tis. Kč a na oplátku získá podíl na nemovitosti. Novákovi jako kupující nemovitosti a spoluinvestor jsou partneři.

Co se stane dál? Jaká jsou pravidla pro toto partnerství? Co získá spoluinvestor za svou investici? Jak dlouho partnerství trvá, jak partnerství končí?

Spoluinvestor nemá zájem nemovitost užívat. Nemovitost užívají výhradně Novákovi. To je stanoveno ve smlouvě o spoluinvestici mezi Novákovými a spoluinvestorem.

Během partnerství, tj. ve fázi spoluvlastnictví, neprobíhají žádné platby. Žádné nájemné, žádné úroky, nic. Jinými slovy, neexistují žádné průběžné platby, které by zatěžovaly rodinný rozpočet Novákových .

Cílem partnerství je, aby Novákovi v budoucnu odkoupili podíl spoluinvestora a stali se tak 100% vlastníky. Novákovi mají možnost sami určit načasování tohoto nákupu. Podle toho, kdy si budou moci koupi finančně dovolit. Existuje však povinnost odkoupit podíl spoluinvestora nejpozději do konce sjednaného partnerství, řekněme do 10 let.

Cena, za kterou Novákovi odkoupí podíl spoluinvestora, je rovněž stanovena ve smlouvě o spoluinvestici. Jedná se o cenu, která spoluinvestorovi umožní dosáhnout přiměřeného zisku. Tento přiměřený zisk na druhou stranu představuje náklady, které musí nést Novákovi.

Co je tedy přiměřený zisk pro spoluinvestora? Jaké jsou přijatelné náklady pro Novákovi? Především lze výši zisku nebo nákladů vyjádřit jednoduše v procentech. Procento jako roční zisk nebo roční náklady. Mělo by to být 6 %, 8 %, 10 % nebo 12 % ? Odpověď zaleží na obou partnerech a závisí na nabídce a poptávce.

Pokud se Novákovi a spoluinvestor dohodlí na 10 %, pak se jedná o vzájemně dohodnuté procento ročné zhodnocení spoluvlastnického podílu.

Předpokládejme, že po šesti letech Novákovi našetřili dostatek peněz na to, aby si koupili podíl spoluinvestora. Kupní cenu lze snadno matematicky vypočítat. Na základě předpokládané spoluinvestice ve výši 500 000 Kč, což je částka, kterou spoluinvestor původně přispěl na nákup nemovitosti, činí kupní cena po 6 letech 885 781 Kč.

Co říkáte, je to hodně nebo málo? To ovšem záleží na tom, zda jste v roli Novákových, nebo v roli spoluinvestora. Během života ale můžete zažít obě role. Pokud naspoříte na akontaci pro koupi nemovitosti, chcete tak dosáhnout co nejvyššího výnosu. Pokud získáte spoluinvestora na koupi domu/bytu, po určité době chcete koupit spoluinvestorův podíl s co nejnižšími náklady. Jakmile to uděláte a začnete spořit na důchod, říkáme tomu investování (spoření bylo včera, co dělají boomers, všichni mladší investuji ), tak vás stejně zajímá zase co nejvyšší výnos. Tak to prostě je.

V každém případě je dohodnuté roční zhodnocení výsledkem tržního procesu – na základě vzájemného výhodné dohody mezi dvěma svobodnými jedinci.

Závěr:

Spoluinvestice nabízí mimořádné příležitosti jak pro kupující nemovitosti tak pro investory. Kupujícím se otevírá cesta k vlastnímu bydlení, zatímco investoři získají přístup k bezpečnému a atraktivnímu výnosu.

The post Jak spoluinvestor pomáhá a jak to funguje first appeared on Domov a peníze.